Bane NOR Eiendom AS-konsernet (heretter Bane NOR Eiendom) består av morselskapet Bane NOR Eiendom AS med datterselskap og felleskontrollerte virksomheter. Konsernet har hovedkontor i Oslo.
Bane NOR Eiendom oppnådde på tross av nok et år preget av pandemi, meget gode økonomiske resultater også i 2021. Årsresultat før skatt ble MNOK 1.030 (MNOK 721 i 2020). Konsernets eiendomsportefølje hadde også en god verdiutvikling gjennom året, og estimert eiendomsverdi ved utgangen av 2021 er MNOK 23.560 (MNOK 19.008 i 2020), noe som er MNOK 12.962 høyere enn bokført verdi (MNOK 10.604 i 2020). Belåningsgrad per 31.12.2021 var 28,2 prosent (28,8 prosent per 31.12.2020).
Bane NOR Eiendom oppnådde også gode resultater innen miljø, samfunnsansvar og knutepunktutvikling i 2021.
Virksomhetens art
Bane NOR Eiendom har som formål å styrke det økonomiske grunnlaget for sin eier gjennom utvikling, forvaltning og salg av eiendom. Geografisk er virksomheten tett knyttet til det norske jernbanenettet og først og fremst til togstasjoner og knutepunkter i byer og tettsteder.
Bane NOR Eiendom er opptatt av langsiktig, bærekraftig knutepunktutvikling der ambisjonen om å tilrettelegge for at flere skal ta tog, står sentralt.
Arbeidsmiljø og personale
Bane NOR Eiendom AS har ingen egne ansatte. De rundt 225 personene som utvikler og driver selskapet, er ansatt i Bane NOR SF. Selskapets personalkostnader kommer fram i regnskapet under noten tilhørende «Andre driftskostnader» som «Kjøp av personell og tjenester fra Bane NOR SF». I tillegg til personalkostnader, omfatter posten tilknyttede administrative kostnader. Posten avregnes ved hver årsslutt mot faktisk forbruk.
Bærekraft
Bane NOR Eiendom lanserte bærekraftstrategien for selskapet i november 2021. Strategien er nå i implementeringsfasen.
Bane NOR Eiendom AS skal etterstrebe å være et forbilde i eiendomsbransjen med sin bærekraftpraksis, da særlig innen områder hvor Bane NOR Eiendom AS har komparative fortrinn.
Selskapet har vurdert følgende områder som sine komparative fortrinn:
I. Selskapet eier noen av de mest sentrale tomtene i Norge. Dette setter Bane NOR Eiendom i en unik posisjon til å bidra med bærekraftig byutvikling.
II. Selskapets unike tilgang til skjæringspunktet mellom eiendom og jernbane gir Bane NOR Eiendom en enestående mulighet til å satse på bærekraftig bevegelsesfrihet og støtte oppunder jernbanen som transportmiddel.
III. Selskapet har en stor og variert eiendomsportefølje med stort potensial for bærekraftig transformasjon.
IV. Selskapet er en av de største eiere av kulturhistorisk eiendom i Norge, og som tilrettelegger for å utnytte positive ringvirkninger av kulturarven.
Det arbeides aktivt med å realisere «Strategi for mobilitet på knutepunkt». Strategien har som mål at Bane NOR Eiendom , som Norges største knutepunktaktør, skal jobbe proaktivt innen mobilitet. Bane NOR Eiendom skal derfor intensivere arbeidet med å tilrettelegge for mobilitetsløsninger slik at toget fremstår som en del av en helhetlig og bærekraftig reisekjede.
Bane NOR Eiendom jobber kontinuerlig med å redusere energiforbruket i eiendomsporteføljen. Per 3. tertial 2021 var energiforbruket redusert med 0,6 prosent sammenlignet med samme periode i fjor. Dette er en sterk forbedring fra 2. tertial da forbruket hadde økt med to prosent. Denne økningen var relatert til en midlertidig normalisering av driften over sommeren 2021 der flere vendte tilbake til kontorer, mens aktivitet på verksteder og driftsbaser økte som følge av vekst i passasjergrunnlaget. Mindre reduksjon av energibruk i 2021 bør sees i sammenheng med at reduksjon av energibruk i 2020 var på hele 8,0 prosent.
Helse, miljø og sikkerhet
Bane NOR Eiendom jobber aktivt med helse, miljø og sikkerhet både innad, og utad mot sine samarbeidspartnere. Selskapet er opptatt av å være en ansvarlig byggherre. Helse, miljø og sikkerhet står fast på agendaen i selskapets møter og følges aktivt opp ved kontroller og revisjoner. I løpet av 3. tertial 2021 ble det registrert på prosjektet Quadrum politihus, i A bygget, en ankelskade som førte til fravær hos Kruse Smith Entreprenør AS. Det var ingen skader som førte til fravær blant egne medarbeidere (ansatte omfattet av avtalen med Bane NOR SF om levering av personaltjenester til selskapet).
Bane NOR Eiendom har strenge miljøkrav knyttet til forvaltning, drift og vedlikehold av eksisterende bygningsmasse. Gjennom sin miljøpraksis bidrar selskapet aktivt ved utforming av nye bransjemessige miljøstandarder.
Samfunnsansvar
Bane NOR Eiendoms samfunnsoppdrag er å legge til rette for at det skal bli mer attraktivt å bruke tog, samt å bidra til å delfinansiere jernbanen gjennom å gi god avkastning for eier.
Selskapet legger til rette for økt bruk av tog og annen kollektivtransport ved å utvikle attraktive og velfungerende kollektivknutepunkt, og ved å utvikle boliger og næringsbygg i tilknytning til disse. Et viktig tiltak for å øke antall togreisende er å tilrettelegge for gode mobilitetsløsninger. Bane NOR Eiendom er tilsluttet Grønn Byggallianse og følger opp ni av de ti satsingspunktene for eiendomsbransjen. Grønn Byggallianse har nylig lansert 10 nye strakstiltak og det pågår nå arbeid med å vurdere om Bane NOR Eiendom skal slutte seg til de nye tiltakene.
For å forebygge arbeidslivskriminalitet og sosial dumping, har selskapet tatt i bruk et nytt kontrollsystem (HMSReg). I løpet av 3.tertial har prosjektet «Spor 36 Bergen verksted» blitt registrert og fulgt opp via HMSReg. Det jobbes fremover med å få flere prosjekter til å ta i bruk HMSReg systemet, samt rutiner og opplæringstiltak for å bedre systemforståelsen og dermed bruken av løsningen.
Innen kulturminnevern kan det trekkes frem arbeidene på Hamar stasjon hvor fasadene blir vedlikeholdt og tilbakeført til sitt opprinnelige uttrykk. Det jobbes også på Østbanebygget i Oslo med tilbakeføring av opprinnelige interiørfarger i Direksjonsrommet. Istandsettingsarbeidet av bygg langs Numedalsbanen er i tråd med beste praksis for vedlikehold etter antikvariske retningslinjer.
Hendelser etter balansedagen
Den pågående koronapandemien vurderes ikke lenger som en hendelse som kan skape signifikante uforutsette hendelser. Selskapet har vist god evne til å håndtere situasjonen.
Risikoforhold
Bane NOR Eiendom blir eksponert for ulike risikofaktorer i sin virksomhet med utvikling, salg, utleie og forvaltning av jernbaneeiendom, næringsbygg og boliger.
De primære risikokildene er:
Operasjonell risiko:
Økonomiske misligheter
Tap av omdømme
Terrorhandlinger
Rammebetingelser for forvaltning og drift
Finansiell risiko:
Markedsrisiko
Renterisiko
Kredittrisiko
Likviditetsrisiko
Bane NOR Eiendom skal ha en moderat risikoprofil og driver kontinuerlig risikostyring. Selskapet oppnår en moderat risikoprofil først og fremst ved å ha en sterk bevissthet om og forståelse av hvilke risikoer som driver inntjening, og ved å tilstrebe en best mulig kapitalstyring innenfor vedtatt strategi.
Styret i Bane NOR Eiendom AS prioriterer kontinuerlig risikostyring og har etablert rutiner og kontrollsystemer for å begrense selskapets eksponeringer til et akseptabelt nivå. Disse er i tråd med Bane NOR-konsernets standarder og prosedyrer. For ytterligere informasjon rundt Bane NOR Eiendoms finansielle risikostyring, henvises det til note om finansiell risiko i årsregnskapet.
Tiltak for å håndtere den operasjonelle og finansielle risikoen for selskapet knyttet til utviklingen av koronapandemien er iverksatt, og ytterligere tiltak vurderes løpende.
Det er for øvrig tegnet ansvarsforsikring for styrets medlemmer og daglig leder for sitt mulige erstatningsansvar.
Bane NOR Eiendom AS konsern
Resultat, kontantstrøm, investeringer, finansiering og likviditet
Styret og administrerende direktør i Bane NOR Eiendom AS bekrefter at årsregnskapet for 2021 er utarbeidet i samsvar med gjeldende regnskapsstandarder, at opplysningene i regnskapet gir et rettvisende bilde av konsernets eiendeler, gjeld, finansielle stilling og resultat som helhet, samt at årsberetningen gir en rettvisende oversikt over utvikling og resultat til selskapet.
Driftsinntekter inkludert salgsgevinster i Bane NOR Eiendom var i 2021 MNOK 1.404 (MNOK 1.468), og resultat før skattekostnad var MNOK 1.030 (MNOK 721).
Driftsinntekter er noe redusert sammenlignet med samme periode i fjor grunnet lavere andel salgsgevinster, men samtidig delvis kompensert av økte leieinntekter og andre driftsinntekter. Leieinntektene utgjorde per 3. tertial MNOK 939 (MNOK 888) og økte grunnet driftsettelse av nye bygg og oppgraderte arealer, primært innen drift av verksteder. Salg av diesel til togoperatører var en ny inntektsstrøm i løpet av høsten 2020 og utgjorde derfor en økning i andre driftsinntekter på MNOK 47 for 2021 sammenlignet med fjoråret.
Salgsgevinster og bidrag fra pågående utviklingsprosjekter i heleide selskap utgjorde i 2021 MNOK 228 (MNOK 479). Gevinst fra pågående utviklingsprosjekter i heleide selskap i produksjonsfase bidro i tillegg med MNOK 14, og var knyttet til Riverside boligutvikling i Fredrikstad. Andre salgsgevinster utgjorde i 2021 MNOK 213 (MNOK 32), som primært relaterte seg til salget av Quality Hotel River Station i Drammen og salget av tomt til Bybanen i Bergen.
Koronapandemien medførte i 2021 reduserte omsetningsbaserte leieinntekter og reduserte inntekter fra reklame, oppbevaring og toalett, i størrelsesorden MNOK 43 sammenlignet med «normalåret» 2019.
Flere leietakere har fallende omsetning og økte kostnader knyttet til koronapandemien. Dette har i særlig stor grad gått ut over reiseliv og hotelldrift, samt sentralt plasserte kjøpesentre. Besøkstallene på Oslo S endte ned 4,1 prosent totalt for året sammenlignet med 2020. Sammenlignet med «normalåret» 2019, endte besøkstallene ned 47,5 prosent. Regjeringens støtteordninger har bidratt positivt til å dekke deler av de uunngåelige faste kostnadene for mange av leietakerne. Bane NOR Eiendom har gitt leiereduksjoner i forbindelse med koronapandemien også for 2021.
Boligsalget i hel- og deleide selskaper var godt også i 2021, med 417 solgte enheter mot 459 i 2020. Overlevering av boliger har derimot vært lavere i 2021 sammenlignet med 2020. Dette skyldes at salget i stor grad har vært knyttet opp mot nye prosjekter som er under oppføring og ikke enda ferdigstilt.
Bidrag fra Felleskontrollerte virksomheter (FKV) reflekterer i stor grad gevinster fra overlevering av boliger ettersom de fleste boligprosjekter har salgsgrad nær 100 prosent før ferdigstillelse. Næringsbygg innregnes fra salgstidspunktet. Salget av Bane NOR Eiendoms eierskap i OSU i juni ble bokført som bidrag fra FKV med en gevinst på MNOK 487. Dette utgjorde i all hovedsak også økningen i bidrag fra FKV sammenlignet med fjoråret.
EBITDA eksklusive bidrag fra FKV er for 2021 MNOK 720 (MNOK 928). Endringen fra fjoråret forklares primært ved at salgsgevinster var MNOK 252 lavere i 2021 enn i 2020.
Driftsresultat for 2021 er MNOK 1.043 (MNOK 887). Bidrag fra FKV utgjorde MNOK 604 (MNOK 214) og er i hovedsak knyttet til salg av eierandel i OSU (33%), men også gode bidrag fra Grefsen Utvikling med overlevering av Hus 23, 24 og 25, samt noen andre mindre prosjekter.
Totale driftskostnader er MNOK 169 høyere enn samme periode i fjor. Dette skyldes i stor grad dieselkostnader som er MNOK 70 høyere enn i fjor. Videre er eiendomsrelaterte driftskostnader MNOK 68 høyere enn i fjor, noe som delvis skyldes «all inclusive»-kontrakter i verkstedsvirksomheten. Avskrivninger er MNOK 25 høyere enn i fjor grunnet flere produksjonssatte bygg.
Resultat før skatt for 2021 endte på MNOK 1.030 (MNOK 721) der netto finans bidro med MNOK -13 (MNOK -166). Det var primært resultatførte ikke realiserte verdiendringer av rentesikringer som utgjorde den store endringen, mens underliggende rentekostnader økte noe grunnet høyere gjeld.
Samlet kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter var i 2021 MNOK 556 (MNOK 380 i 2020, der endring fra oppgjør i forbindelse med salgstransaksjoner utgjør største endring fra fjoråret. Innbetalinger fra salg av eiendom utgjør MRD 1,7 mens investeringer i nye utviklingsprosjekter og kjøp av investeringseiendom utgjør MRD 2,9, slik at netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter i 2021 utgjør MNOK -1.205. I 2020 var det salget av kontorbygget ved Drammen stasjon som bidro til å delfinansiere investeringer i utviklingsprosjekter.
Totalt ble det i 2021 betalt noe mer skatt og renter enn i fjor.
Bane NOR Eiendoms investeringer i heleide selskaper utgjorde i 2021 MNOK 1.855 (MNOK 1.253). De største investeringene var Støren verksted (MNOK 373), Bergen verksted (MNOK 190), Kristiansand nye knutepunkt (MNOK 117), Kristiansand Quadrum kontorbygg A+B (MNOK 265), Voss parkeringsanlegg og kontor (MNOK 171), Gryta parkering og Trondheim Stasjonssenter (MNOK 111), og Proffen Hageby i Drammen MNOK (62).
Bane NOR Eiendom-konsernets totalkapital var MNOK 12.019 per 31.12.2021 (MNOK 10.261 per 31.12.2020), mens egenkapitalandelen var 36 prosent per 31.12.2021 (36 prosent per 31.12.2020).
Per 31.12.2021 utgjorde konsernets kortsiktige gjeld 35 prosent av samlet gjeld (38 prosent per 31.12.2020).
Per 31.12.2021 var konsernets netto rentebærende gjeld (inkludert leasingforpliktelser etter IFRS 16) MNOK 6.653 (MNOK 5.748 per 31.12.2020), hvorav MNOK 2.054 kortsiktig gjeld med forfall innen ett år (inkludert internlån fra Bane NOR SF med MNOK 817). Konsernet hadde en tilgjengelig likviditet tilsvarende MNOK 1.765.
Likviditetsreserven besto av MNOK 1.500 i ubenyttet kommitert kredittfasilitet, MNOK 206 i gjenstående driftskreditt (trukket MNOK 294) under konsernkontostrukturen i Danske Bank, og MNOK 59 kontanter og kontantekvivalenter.
Langsiktige finansieringskilder var obligasjonslån MNOK 2.750, langsiktig banklån MNOK 1.350, internlån MNOK 537, og leasingforpliktelser på MNOK 21.
Fortsatt drift
I samsvar med regnskapsloven § 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede.
Aksjonærforhold
Bane NOR SF eier 100 prosent av aksjene i Bane NOR Eiendom AS.
Regnskapet til Bane NOR Eiendom består av morselskapet Bane NOR Eiendom AS, dets heleide og deleide datterselskaper, samt investeringer i felleskontrollert virksomhet og tilsluttede selskap hvor egenkapitalmetoden benyttes for konsolidering. Selskapet har hovedkontor i Oslo og driver eiendomsutvikling og forvaltning i hele Norge.
